綠地“改造升級”吉盛偉邦家具村 商戶難以續營無奈離場

2020年7月末的一個周六，上海青浦區趙巷鎮的上海吉盛偉邦綠地國際家具村（下稱家具村）實木館的一個門店內，三兩消費者在挑選沙發、餐桌類的孤品家具，并試圖在“清倉甩賣”、“五折出售”的空間下討價還價……在家具村，這種情況是普遍現象——不管是幾百平的小門店，還是數千平的大獨棟。

走進家具村，主入口處標志性的“紅房子”處于半拆除狀態，隨處可見已經拆除和半拆除狀的建筑主體，“展區部分商戶合同到期且欠費……謹慎下單”、“截至7月家具村已撤場展廳314個”的黑粗字樣標語在大幅黃色背板牌上格外醒目，仲夏時節，部分商戶卻在沒有通電的情況下運營……顯然，這里已不是一個正常運營狀態的商貿區了。

2019年9月16日，綠地控股集團股份有限公司（600606.SH，下稱綠地集團）子公司上海綠地商業（集團）有限公司（下稱綠地商業）100%控股家具村，以一紙公函的形式告知商戶，將對家具村進行升級改造，并勸其盡快配合離場。

這一舉動立即引發對此毫無心理準備的商戶的劇烈反彈。過去一年，在政府部門介入、雙方多輪談判且有部分商戶訴至法院之后，目前仍有近百商戶未能與綠地商業達成一致。

問題待解的商戶普遍認為，綠地商業違約在先，且前后多次撕毀承諾，未充分關注商戶因綠地的“升級改造”而產生的損失，沒有溝通誠意、缺乏社會責任感。而綠地商業則認為，部分商戶未盡合同責任、連續欠費，“獅子大開口”、存在較多無理要求；對于不可理喻的商戶，無法溝通，只能走法律程序。

根據綠地方面的說法，該事件更深層面的背景是，家具村運營多年仍舊不溫不火，未達運營企業營收預期，而其所在地的青浦區近年來開始主推“高新產業”、在該區域規劃打造“浦西軟件園”。而商戶在多年苦心經營后，生意逐漸向好，并未察覺外部環境的變化；行業中普遍存在的格式化合同，則為商戶后續的維權埋下隱患……

“華東**”家具商城

上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是鄒文龍。該公司為吉盛偉邦與綠地集團的合資公司，雙方各持股50%。

吉盛偉邦家具集團于1989 年在長春創建，法定代表人鄒文龍，以經營高檔家具商城起家。除了上海的家具村，吉盛偉邦還在吉林長春、廣州番禺、廣州琶洲建有家居博覽中心和家居采購中心，營業總面積達 90 余萬平方米，匯聚 1000 余個國內外知名品牌。

綠地商業方面稱，就家具村項目而言，綠地在其中僅是持股50%的并列大股東，具體經營管理都是鄒文龍的團隊在做，綠地并不干預。

2007年，家具村對外招商，在家具行業引發關注?！爱敃r他們的招商宣傳口號很響亮，比如‘永不落幕的家具展會’、‘華東地區**的家具城’、‘廠商旗艦店集群’，比較吸引人?！鄙虘敉跤赂嬖V記者。

王勇早在2007年就被家具村的招商廣告及其定位所吸引，但深耕家具行業多年的他深知，這樣一個家具村沒有幾年時間的培養和運營，是不可能有穩定客源的，因而直到2010年才正式入駐。

林清是2007年就入駐家具村的商戶，她經營的是畫廊類的藝術館?！拔覀冎案グ钣泻献?，比較認可他們充滿人情味的企業文化，這個家具村一開始運營他們就來跟我們談，完全是基于前期的信任才到這里來?！绷智逭f。

2007—2010年，家具村的運營十分艱難?！白羁鋸埖囊淮?，三個月都沒開張，我們還要拿其它門店的收入來養這里?！绷智褰榻B，家具村地處上海市郊，彼時交通也不便利，再加上品牌定位高端，進入門檻較高，所以整體經營情況并不樂觀，直到2011年才開始盈利。

綜合多位商戶的介紹，2015—2019年上半年，家具村是一個穩定向好的發展態勢——隨著2011年前后家具村二期項目的拓展和招商，家具村也承接了一些大型展會，加上地鐵開通、配套商業逐步完善等因素，家具村的知名度、人流量和客流量日趨增加。

家具村規模的逐步發展壯大，也給商戶的持續經營帶來極大的信心。林清除了舉家搬到家具村、把其它的店面都關了，還將人員和資金全部都投了進來，為此還賣掉了一處房產。到2019年上半年，林清租賃的店鋪面積約1500平米。

“2011年前后，鄒總（鄒文龍）還到我們店里來過，他指著河邊的小樓，鼓勵我說，未來會把吉盛偉邦打造成國際性家具村，以藝術和設計來主導的一站式購物中心……我們從來沒有想過家具村有一天會不存在?！绷智逭f。

這期間，王勇的店面也從400平米逐漸擴大到約6000平米，與家具村有8個店鋪合同，商品類型從床墊到沙發，幾乎全面覆蓋。

根據綠地方面的公告，至2019年上半年，家具村擁有42萬平米營業面積（其中有10萬余平米為臨時建筑），500多家品牌展廳，涵蓋建材、家具、燈飾、軟裝等眾多品類。業績方面，2018 年底，家具村的公司總資產為 14.69 億元，凈資產 6.14 億元，營業收入 3.37 億元，凈利潤 4272 萬元。至 2019 年 6 月末，總資產為 14.46 億元，凈資產為 6.4億元，營業收入 1.52 億元，凈利潤 2586 萬元。

數百商戶遭逢突變

2019年9月19日，綠地商業向各個商戶發放升級改造告知函，稱綠地已經完成對家具村的收購，將對其進行升級改造，在原址上打造產學研一體的世界級人工智能創新中心“市西科技園”及配套商業，該項目自2019年11月開始，計劃周期約4年，希望商戶配合。

該函一出，立即引發眾多商戶的劇烈反彈。他們有的舉家指望一個門店來維生，有的投資巨大、甚至舉債經營，有的2019年上半年才簽的合同、門店還在裝修，尚未正式營業……突如其來的變化，對不同商戶影響不盡相同，但他們無一例外對此并無心理準備。

實際上，早在2019年7月末8月初，就有商戶聽說綠地要買家具村股權、商城要被拆除。他們向店面所在區域的家具村運營方負責人核實，得到的回復為，綠地僅收購股權，不涉及經營層面，于商戶而言沒有任何影響。

這一交易之所以沒有引發商戶警覺，還因為有前車之鑒。2014年，紅星美凱龍（601828.SH）曾試圖購買家具村母司股權，收購鎩羽，后變為品牌戰略合作。隨后，紅星美凱龍員工進入商場，協助家具村進行二期項目的招商和管理。

2019年9—10月，商戶與綠地商業進行了多輪談判協商。在商戶看來，綠地方面最后一次釋放“善意”，是該集團副總裁吳曉暉在場的那次談判。2019年10月29日，吳曉暉與15位商戶代表直接對話，并承諾，將保障商場至少18個月的穩定運營，亦保護運營期家具村的營商環境。

但2019年11月，綠地開始向商戶發放訴求調查表，推行此前提及的“一戶一議”方案，對前期的承諾閉口不談。

綠地商業相關人士對記者說，所謂“18個月的穩定經營期”，是有前提的，需要商戶沒有歷史欠費、且在2019年11月之后正常交租，不能“斷章取義”；至于“一戶一議”方案，也是青浦區和趙巷鎮政府相關部門給出的指導意見。

綠地商業方面稱，鑒于商戶情況復雜多樣，商戶代表并不能代表商戶，政府部門之所以主張“一戶一議”，是因為“剛開始他們（政府部門）覺得是雙方（綠地和商戶）的溝通問題，不好出面干預，就是搭建平臺讓雙方坐下來談，但后來發現每次集體談就變成了吵架，沒有任何結果，大家都是筋疲力盡，解決不了任何問題?！?

事實上，不管是“一戶一議”，還是“18個月穩定經營期”的承諾，綠地商業執行起來都未能盡如人意。2020年3月，上海疫情防控進入平穩階段，家具村恢復運營，綠地商業也聘請了拆遷隊到家具村拆除部分建筑；4月，在商場內部開始樹立提醒消費者“謹慎下單”的大幅告知牌；6月，拆除家具村標志性建筑“紅房子”；對于合約到期商戶停止供電……

華東政法大學法律學院院長、上海市人大代表金可可告訴經濟觀察網記者，綠地商業的上述行為，客觀上對正常履約的商戶造成了負面影響，未盡“保障穩定營商環境”之責，某種程度上是合同違約?！凹幢銢]有寫在合同條文里，這也是一種合理預期”。

對此，綠地商業方面表示，“對于非法建筑是合法拆除，警示牌是為了充分保障消費者的合法權益”，“紅房子”的物權歸綠地所有，且拆除取得了相應的審批文件。

但綠地商業并未向記者提供審批文件憑證。另外，2019年10月，趙巷鎮人民政府答商戶信訪事項意見書曾明確表示，“目前對綠地轉型升級的方案，政府尚未審批”。

不對等的租賃關系

據綠地商業提供的數據，家具村合同簽約期為一年左右的商鋪占比87.5%，共計496鋪；其余為期限兩年、三年、五年以及八年。金可可認為，就家具村的問題而言，關鍵是“一年一簽”的格式化合同。

綜合多位商戶反映的意見，基于合同一年一簽，2019年1—8月，大部分商戶在并不知曉家具村“升級改造”計劃的前提下完成了新簽、續約。不少商戶僅裝修門店的費用，少則幾十萬元，多則數百萬元——這部分投入的合理補償，也是商戶們較為重視的問題。

“家具行業都是一年一簽，為了方便調價；但是就我合作過的企業來說，雖然合同是‘一年一簽’，但沒有出現問題的，我們自然不會想到如果企業違約，這種合同會有這么大的隱患?！奔揖叽迳虘敉跤抡f。

金可可告訴記者，家具銷售行業裝修成本高，投資和售后的周期都很長，對于這類行業，應該簽署比較長期的合同，以保障租戶長期運營需求。就家具村而言，小商戶動輒數百萬的裝修投入，卻簽一年的合同，前提是對長期經營的合理預期?！俺鲎夥浇o了小商戶長期期待，合同卻一年一簽，小商戶完全被（大企業）捏在手里了?！?

在2019年9月16日綠地商業收購前，家具村的經營主體為吉盛偉邦團隊。這意味著，商戶一年一簽的格式化合同問題、2019年的新簽和續約問題，尤其是2019年6—8月簽署的合同，締約方為吉盛偉邦團隊。

記者多次聯系吉盛偉邦法人代表鄒文龍尋求置評，但均未獲得回應。

金可可指出，吉盛偉邦和承租人訂立合同時，一方面給承租人以長期經營的預期，另一方面利用強勢談判地位，以格式條款不正當簽成短期租賃合同，一年租期的約定，或可認定為無效。實際租期，應按其令理性承租人所生之預期認定；對部分承租人，吉盛偉邦在簽訂或續簽租賃合同時，應告知租賃標的即將轉讓且受讓方將收回標的物另作他用的情況，未告知則違反告知義務，構成締約過失。

《合同法》第229條規定了買賣不破租賃原則——“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！苯鹂煽杀硎?，基于這一原則，綠地收購家具村之后，必須把原來的租賃合同期限做滿；若要改變建筑的使用方式，就算違約，需要跟原承租人商量，進行充分的賠償。

目前，商戶與綠地商業僵持不下的焦點，是賠償金額是否合理充分，雙方主要通過司法訴訟來解決僵持問題。

記者采訪獲悉，商戶希望得到的賠償項目主要有：非常規運營期間的房租和物業管理費的減免、門店裝修補償或折舊、預期利潤損失、人員遣散費、授權經營損失等。

綠地商業相關人士回應，目前推進的協調方案為：對于非惡意欠款的租戶，根據“一戶一議”的大原則，給予一定的租金和物業管理費的減免，**的讓步幅度達到了免租費7個月；門店裝修經權威機構評估后，按照公允的標準給予補償或折舊；至于預期經營損失等費用，“沒有溝通空間”。

不過，代理多位商戶訴訟案件的隆安律師事務所律師郜松江告訴經濟觀察網記者，過去一年里，因為商場處于極大的不穩定環境中，大部分商戶都沒有繳納租金和物業管理費。就目前的判例情況而言，商戶均因為拖欠租金和管理費而敗訴。

“也許有的商戶部分要求有些過分，但是不可能所有商戶的所有要求都過分吧？法院沒有一項支持過……法院的公正心很重要……比如說你證據不足，但怎么不足也不說?！臂山f。

對于目前出現的判例情況，金可可表示，不能僅按照一年一簽的合同來處理這件事——這類合同是有一個長期的合理期待的，賠償項目上，要把裝修折舊、預期的經營損失等算上。

如何保障小微企業穩定的營銷環境

據綠地商業提供的數據，目前家具村的合同總數為567份，截至2020年8月5日，與綠地商業達成和解意向的為442份，占總合同比為78%，已經撤離家具村的合同為340份，占比60%。

7月25日，記者到達家具村時，已有拆遷隊的工作人員在一邊拆除一邊等待商戶離場；實木館等聯合展館有數家商戶在零星的清倉甩賣；展館主建筑已停止供電供冷，多處出入口不通行，衛生間停用。

綠地商業的告知函稱，這次升級改造的背景和規劃是：“在青浦區政府的支持下，發揮在產業、商業及科研等多平臺的資源優勢，將對上海吉盛偉邦國際家具村進行定位調整和升級改造，在原址上打造集產學研一體、產業生態完備、就有領先科技實力的百萬方世界級人工智能創新中心——‘市西科技園’，同步引進總部辦公、酒店公寓、配套商業、鄰里中心等功能業態”。

據上海市政府官網信息，市西軟件信息園是上?！笆濉避浖托畔⒎諛I布局的重大項目，成立于2017年12月，園區聚焦物聯網、云計算、工業軟件等軟件產業。而浦西軟件園核心區選址就定于青浦區趙巷鎮——這也是家具村所在區。

綠地商業告訴記者，在“大虹橋”概念下，近年來趙巷鎮是一塊投資熱土，而家具村一方面納稅貢獻較低，政府關注稅收，另一方面形象較差，跟未來區域升級后的品牌差距較大，“以后這里是網易、阿里、華為這樣的大品牌”。

綠地商業相關人士也坦陳，家具村最核心的問題是產出太低——不管是對于綠地還是對于政府，都需要考慮客觀效益。

7月末至8月初，記者前后多次聯系青浦區人民政府、青浦區宣傳部，趙巷鎮信訪辦等政府職能部門，8月7日，青浦區宣傳部一位陳姓科長告訴記者，目前有關家具村的問題由上海市國資委統一督導處理。

金可可感慨，家具村的這些小商戶算是中產群體，實際上面對大企業的“升級改造”，小商戶是無力抵抗的，特別是對于舉全家之力在此經營的商戶，根本沒有應對這類風險的能力。他曾在上海人代會上呼吁，要保護小微企業的合法權益，保障穩定的營商環境。

“事后這些人（商戶）對社會、對營商環境還有什么信任可言？他們對社會怎么會滿意呢？這不是他們商業上的經營問題，他們會覺得自己被欺負了。這時候法院的作用是非常重要的，否則，商戶真的一點辦法都沒有?！苯鹂煽烧f。

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