樓市預計將回暖！定制家居行業景氣度回升！

2月，從高頻數據來看，一手房和二手房銷售整體上仍然延續了此前的低迷態勢，市場仍處于下行期。但從北京和上海的新房成交來看，部分高能級城市存在回暖跡象。而隨著鄭州出臺政策放松限購，打響了二線城市進行政策寬松的第 一槍，我們認為地產政策的拐點已至。隨著放松政策的出臺，樓市預計將逐步回暖。

盡管如此，地產后周期企業在短期仍然面臨較大的不確定性，地產銷售的遠水仍然解不了近渴。隨著竣工的逐漸回落和出口下行的壓力增大，疊加原材料價格上漲的壓力，地產后周期企業的業績在短期仍然面臨一定的不確定性。

驅動因素追蹤：政策拐點已至，京滬樓市現回暖跡象

（1）地產下行趨勢未改，政策拐點已至

2022年1-2月，地產銷售面積達15703萬平方米，同比下滑9.6%，同比跌幅較12月份有所收窄。但整體來看，銷售跌幅的收窄并不能說明樓市的轉暖，統計局公布的銷售數據和高頻數據存在一定的背離。2022年2月全國30大中城市商品房成交面積714.93萬平方米，同比下降27.30%，跌幅明顯大于統計局披露的數據。而從三四線的銷售來看，我們監測的52個三四線城市的總體銷售規模1、2月份的下行幅度均在30%以上，返鄉置業的情況相對不佳。因此樓市下行的趨勢仍未結束，仍待政策持續發力。

分能級城市來看，一線城市、核心二線城市、普通二線城市和三四線城市的住宅成交分別為221.0萬平米、517.2萬平米、226.0萬平米和360.2萬平米，分別同比下滑6.5%、21.8%、33.7%和47.1%，高能級城市的銷售表現仍然明顯高于級。分區域來看，長三角2月區域整體成交依舊保持下行態勢，但表現相對于1月份略有改善。在2021年第五批和第六批住宅項目集中供應的情況下，樓市供應充足，上海2月成交面積同比上漲35.2%，新房成交表現亮眼。此外，南京成交93.5萬平米，同比上漲34.3%。其他幾個二線核心城市成交面積同環比均為負數，其中蘇州的由于中下旬出現新冠疫情，因此成交活動也受影響，2月成交面積環比腰斬。受到政策調控和大灣區地區的幾個城市的樓市仍然處于相對萎靡的狀態。深圳、廣州、東莞和佛山分別同比-24.28%、-15.88%、-52.80%和-33.88%，樓市表現較為萎靡。

企業端方面，房企銷售表現亦相對低迷，2月TOP200房企全口徑銷售金額2月單月銷售金額環比下降24.5%，同比下降50.4%，同比降幅較1月擴大7.5個百分點，樓市表現低迷。具體來看，其中TOP100房企中82%的房企2月單月銷售金額同比下降，TOP50房企中94%的房企2月單月銷售金額同比下降，TOP50房企中僅信達地產、榮盛發展和仁恒置地單月銷售金額同比上升。

我們認為，隨著鄭州等二線城市陸續對信貸和購房資格進行松綁，政策的拐點已逐漸到來。鄭州在二線城市中均有較強的代表性：首先鄭州是河南省的省會，能級相對比較高。此外，鄭州過去受到疫情和水災的反復沖擊，比較契合現在的時空環境。因此鄭州在2月28日出臺的地產調控政策具有一定程度上的典型性和示范性。

具體來看，鄭州出臺的地產調控政策在“購房意愿”“購房資格”和“購房能力”三個層面均有涉及：（1）購房意愿：堅持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅化解問題樓盤，緩解購房者在竣工交付方面的擔憂；（2）購房資格：子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。購房者的購房資格有所放開；（3）購房能力：對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首 套房貸款政策。整體來看，鄭州出臺的政策一方面符合“滿足購房者合理住房需求”的要求，滿足了居民“居家養老”的需求；在不大幅增加居民杠桿的前提下，政策對購房需求進行了提振，符合“房住不炒”的要求，預計其他普通二線城市的政策亦將隨之跟進。此外，3月16日的國務院金穩會表示“關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施…謹慎出臺收縮政策”。我們預計后續會有更多的寬松政策出臺，政策的拐點已逐漸到來，樓市預計將逐漸回暖。

（2）二手房市場局部呈現回暖跡象，美國樓市火爆依舊

二手房方面，和新房類似，2022年2月億翰智庫監測城市的二手房成交面積同比下滑37.74%，跌幅略有收窄。具體來看，全國二手房成交仍然萎靡，但隨著信貸的放寬，部分核心城市的二手房市場有所回暖。以北京為例，北京2月二手房價格環同比分別上漲0.7%和7.4%，在70城中漲幅排名分別居第2位和第1位，價格持續上行。盡管受到春節返鄉和疫情反復影響，北京成交面積-51.64%，呈現“價升量跌”的態勢，但房價上行，市場仍有回暖的跡象。此外，武漢和重慶的二手房成交面積分別-2.45%和5.46%，跌幅明顯收窄，二手房業主“以價換量”，二手房成交有所改善。由于二手房的成交相對市場化，在一定程度上可作為一手房的先行指標。盡管部分核心城市的二手房市場呈現出回暖的跡象，但整體市場仍然低迷，行業的回暖仍待時日。

竣工方面，2022年1-2月住宅竣工面積達8914.78萬平方面，同比下滑9.6%，低于2021、2019和2018年同期水平，處于低位。從前兩個月的數據來看，隨著民營房企的持續暴雷，疊加節假日的影響，竣工交付亦有所延遲，2022年竣工表現較為低迷。

海外方面，美國2022年1月成屋銷售的銷量為650萬套，比2021年同期下滑了8.5%，環比上升6.7%。我們認為，當前樓市降溫的主要原因在于供應不足。截至1月底，全美待售成屋僅有86萬套，同比下降16.5%，創造自NAR1999年開始統計該數據的最 低值。當前成屋的平均銷售速度為19天，一年前的銷售速度約為21天，樓市銷售火爆，供應端成為約束樓市成交上行的主要因素。

出口方面，2月家具及零件出口額達39.62億美元，同比下滑10.50%。出口的下滑符合我們的預期：一方面2021年的高基數是近年不多見的，出口的下滑是大概率事件；第二方面，美國方面的供應端問題仍然難解，供應鏈、工人短缺、貨運等因素繼續使出貨的速度追不上訂單的速度，訂單大量積壓。根據美國咨詢機構Smith Leonard的調查，2021年12月積壓訂單比2020年12月增長了46%，而比2019年12月增長了168%

精裝修方面，隨著地產的下行，精裝修新開盤項目數量整體下滑。據奧維云網（AVC）監測數據顯示，2022年開年新開盤項目腰折，1月份新開盤項目數量357個，同比下降64.1%，規模26.81萬套，同比下降72.3%。而對應的是，櫥柜的配套量達8.64萬套，同比下滑65%。

原材料價格追蹤：原材料價格漲跌互相，海運費用持續攀升

整體來看，原材料價格漲跌互現，價格多處于震蕩區間。定制家居方面，刨花板和中纖板分別是定制家具柜體和柜門制造的主要材料之一，刨花板的價格波動能夠在一定程度上影響定制家居企業的生產成本。從價格來看，2022年1-2月18厘刨花板的平均價格達68.83元/張，同比上升2.59%。2月單月平均價格為63.63元/張，同比下滑5.74%，環比下滑10.15%。中纖板方面，2021年1-2月，15厘中纖板均價為79.00元，同比上漲1.72%。2月單月平均價格為72.63元/張，環比下行10.81%，定制家居企業成本端壓力有所緩解。

軟體方面，2月MDI和TDI價格漲跌各異。MDI用途較為廣泛，可用于制作皮革用品，如沙發等。2022年1-2月MDI平均價格達22109元/噸，同比下跌3.94%。2月單月平均價格為22878.57元/噸，同比下滑4.94%，MDI價格回落明顯。TDI則主要用于床墊的制造，其價格上漲較為明顯。2022年1-2月，TDI均價為18532.43元/噸，同比上升34.95%。2月TDI價格同比上行29.03%，TDI價格居高不下。

家電方面，長江有色市場2月的平均銅價為71383.75元/噸，環比上行1.12%。2月鋁A00均價為22718.75元/噸，環比上行7.10%，價格持續上行。ABS現貨1-2月均價為14156.76元/噸，同比下行12.04%。2月ABS現貨平均價格為14193.75元/噸，環比上行0.4%。整體來看，2月家電企業的主要原材料價格整體呈現上行的態勢，家電企業成本端承壓。

海運費用方面，綜合反應全國范圍出口集裝箱即期和長協運價的中國出口集裝箱運價指數（CCFI）2月平均指數為3510.83，環比上行0.94%，整體上價格繼續維持高位。隨著新一輪疫情的肆虐，船運將受到更加嚴格的管控，供給難以快速提升，當前的“塞港”問題在短期內將難以得到解決，未來短期海運費用預計仍將維持高位，出口企業成本端承壓。

行業景氣度追蹤：315大促來臨，定制家居企業優惠力度不減

（1）定制家居企業“315”優惠力度不減，志邦家居利潤水平邊際改善

1-2月全國家具類零售額為216億元，同比下降6%，跌幅較2021年12月（-3.1%）進一步擴大，家具零售表現相對低迷，行業預計將進一步洗牌。家電方面，2022年1-2月家用電器和音像器材類零售額累計零售額達1321億元，同比增長12.7%，好于2021年和2019年的同期水平，家電行業持續恢復。

從企業動態來看，一年一度的“315”活動來臨，各大定制家居企業紛紛展開促銷活動，整體價格帶持續下沉?！?15”活動是獲取一季度訂單的重點措施，“315”活動訂單的冷熱亦可反應出整體一季度訂單的情況，因此定制家居企業非常重視。整體來看，索菲亞尚品宅配的套餐總價均與2021年同期相比出現了一定程度的下滑。歐派家居的套餐總價雖較2021年同期有所提升，但贈送煙機、爐灶并免費升級HEALTH+抗菌板，贈品價值明顯提升。整體來看，315大促促銷力度不減。

此外，值得注意的是，定制家具企業紛紛推出“整家”套餐，聚焦多品類融合，以滿足消費者的一站式購物需求。歐派家居為迎接315節點，推出“歐派櫥衣雙王炸”，全面升級29800高顏整家定制套餐+9999元整廚全包普惠套餐。除傳統29800元套餐可以做免費全屋花色升級、免費升級芝華仕功能沙發以外，歐派還推出9999元7米廚柜愛家優享爆款套餐，可免費升級為歐派抗菌板板材，以及優惠購惠而浦洗烘一體機活動。

索菲亞推出“全大牌，裝整家”的39800元整家套餐，包含20索菲亞全屋定制+3m索菲亞背景墻+芝華仕真皮沙發/巖板茶幾/巖板/實木餐桌/餐椅等8件家具+美國舒達真皮床+乳膠床墊2件，并免費贈送7m櫥柜一套（價值9999元）+999元再送卡薩帝煙灶2件（價值7289元）。

顧家家居則于2月19日在杭州發布“新一代全屋定制+”戰略升級，推出全自制不拼湊的49800全屋套餐，具體包括包含22的全屋定制柜類(不含櫥柜)+10件軟體家具(包括沙發、茶幾、一桌四椅、床和床墊)+配件包(拉手、抽屜、掛衣桿等)，強調“環保+、顏值+、收納+、品質+、體驗+、服務+”6大核心升級。

整體來看，本次“315”大促套餐的套系化銷售趨勢明顯，配套品占比持續提升，家居行業已經從單品競爭走向多品類、全屋空間的競爭。隨著一站式購物的流行，整家定制的持續推進也對企業的產品力、供應鏈的管控等方面提出了更高的要求。相比之下，相比于非頭部企業，頭部企業在合作品牌知名度和套餐的力度上優勢相對明顯，有望在行業變革的新浪潮中占據先機。

除了促銷活動，志邦家居近期披露2021年業績。2021年營業收入51.53億元，同比增長34.17%，歸母凈利潤5.06億元，同比增長27.84%，扣非歸母凈利潤4.60億元，同比增長28.31%；從單季度來看，營業收入18.31億元，同比增長24.69%。歸母凈利潤2.05億元，同比增長3.92%，好于3季度（0.85%）的增幅，利潤情況邊際上有所改善。面對原材料上升等壓力，志邦家居調整優化產品結構、深耕經銷渠道、緊抓整裝業務勢能。與此同時，在成本和費用管控方面，公司嚴格推進降本增效措施落地，成本管控和經營效率得到有效提升。

（2）集成灶量價齊升，掃地機器人延續漲價趨勢

家電方面，2月集成灶行業線上零售額為2.1億元，同增175.4%，零售量2.6萬臺，同增92.4%。產品均價8096.8元，同增43.1%，呈現出“量價齊升”的態勢。隨著細分品類的集成灶已經完成了煙灶+消毒柜，煙灶+烤箱，煙灶+蒸烤等組合功能于一身的快速迭代。消費需求和產品結構的轉變，集成灶已逐漸成為家電產業增長最好的大家電品類之一。

我們認為，集成灶的增長主要來自于兩方面：滲透率的提高和產品的高端化。滲透率方面，集成灶的性價比更高，功能更多（蒸烤一體），持續擠占傳統的油煙機的市場份額。2021年集成灶零售量與油煙機零售量之比約為1:7，2019年為1:12，滲透率提升明顯。而隨著蒸烤一體機的熱銷，行業均價亦持續抬升，呈現出“量價齊升”趨勢。而從當前的市場格局來看，市場格局相對較為集中。線上競爭格局方面，2月零售額CR10占比為77.7%，環比增長8.4%，集中度有所提升。具體來看，火星人市場份額達23.5%，份額同比上升9.3%，占據龍頭位置。相比之下，億田的市場份額提升較大，份額同比上升11.2%至19.3%，市場份額占據第二的位置，整體頭部企業在市場份額的優勢相對明顯。

和集成灶類似，2月獨立式干衣機線上銷售額同比大幅增長178.6%，取得了突飛猛進的發展。從量價關系來看，獨立式干衣機更依賴于銷售量的增長而非價格的上行。2月獨立干衣機均價為3245元/套，同比下滑8.9%，但銷售數量大增205.82%。從銷售格局來看，頭部四家企業的市占率達71.20%，同比增長1.6%，市占率有所上升。其中，龍頭企業市場份額提升較為明顯，海爾的市場份額提升至26.1%，同比上升5.9%。其他三家頭部企業小天鵝、美的和西門子的市場份額則分別+0.3%、-0.3%和-4.3%，市場份額略有下滑，龍頭企業市場份額的優勢相對明顯。

經過了持續的高增長后，本月掃地機器人表現相對低迷。1-2月線上零售額同比上升6.5%，2月線上銷售額同比下滑13.8%。然而我們注意到掃地機器人的平均價格仍然延續了此前的上漲趨勢，掃地機器人均價達到了2895元/個，較2021年同期同比上升57.7%。

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