“金九銀十”失守，百強房企銷售降超25%

作為房企銷售業績實現傳統旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百強房企在這兩個月內的銷售同比降幅超25%。

10月31日，第三方市場機構克而瑞發布的數據顯示，10月單月，百強房企實現銷售操盤金額環比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴大了3個百分點，達到28.4%。同時，前十個月的累計銷售業績同比降幅也保持在44%的較高水平。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，當前百強房企銷售額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均未超過2個百分點，房企業績修復依舊乏力。

市場層面上，由于疫情的多點散發，房企正常供貨節奏被打亂，疊加市場信心不足等因素，10月份的樓市成交疲軟依舊。據克而瑞研究中心，10月份，重點30城成交面積創下半年以來單月新低，環比下降14%，同比跌幅達28%。

業內認為，在樓市承壓、部分房企信用及交付風險仍存的背景下，市場回暖乏力，短期政策改善的方向仍將延續。

多位受訪人士提及，相應的政策可從持續降低購房者入市門檻、減少購房成本、提高其購買力等方式擴大市場需求入手，同時為開發商適當注入流動性，避免更多出險的情況，以增強市場信心。

不過，某華東房企高管也表示，從當前政策的大方向來看，“房地產這個行業已經不可能恢復到過去的狀況了”。

“銀十”不及預期

時值傳統“金九銀十”銷售旺季，諸多規模房企積極把握“十一”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，以推動業績的集中釋放，有房企在國慶期間收獲了不錯的業績。不過很明顯的是，這一勢頭未能貫穿整個10月。

“國慶期間，我們的銷售表現挺不錯，當時以為后面的市場也還不錯，”某TOP30房企內部人士告訴記者，“結果發現國慶透支了整個十月的能量?！?

某華東房企人士也有類似的體驗，“我們整個國慶有50億的銷售”，而這基本占了該房企10月銷售的一半。

對于大部分房企來說，“金九”失約之后，“銀十”亦未能收復失地。百強房企的單月銷售在9月短暫地環比上漲之后，10月再度掉頭向下。

據克而瑞數據，10月單月，百強房企實現銷售操盤金額約5560.7億元，環比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅在2021年同期低基數效應下，仍處于負增長狀態，且較9月擴大3個百分點至28.4%。

具體到房企來看，TOP50房企表現略優于行業整體，僅18家企業單月業績環比降低，且環比降幅多在30%以內。其中，中海、建發、華發等房企的表現相對突出，單月銷售的環比增幅高于30%。

據億翰智庫提供的數據顯示，碧桂園、保利發展、萬科三家全國性頭部房企在環比表現上，則漲跌互現，分別實現3%、12、-25%；碧桂園、保利以單月超400億元的銷售額位列行業前兩位，保持著9月份較為堅挺的業績表現。

從單月業績同比來看，規模房企的負增長困局仍無明顯改善。10月期間，仍有近7成百強房企單月業績同比下挫，延續了9月份的表現；其中多數出險房企同比保持著60%及以上的降幅，部分房企單月銷售額跌至20億以下。

在實現了單月業績同比增長的約3成房企中，部分房企則是保持了9月份上漲的態勢，如中海、華潤、招商蛇口、越秀、華發、仁恒等國資或外資背景房企。

整體而言，自2021年下半年以來，持續至今的房企銷售下行趨勢未見好轉，一家閩系房企的營銷人士表示，“公司對房地產市場回暖的估算至少推到明年年中之后，在這之前情況會一直比較難?！?

樓市量價齊跌

市場層面上亦同步下探，量、價都有下降的趨勢。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，10月，百城新建住宅價格、二手住宅價格環比均繼續下跌。其中，百城新建住宅價格已連續4個月環比下跌，下跌的城市數量為54個；百城二手住宅價格環比則連續6個月下跌，下跌的城市數量增至75個。

在成交方面，根據中指初步統計數據，“金九銀十”市場表現不及預期。9月重點城市商品住宅成交面積環比增長6.1%，同比下降19.1%；進入10月，市場情緒未見明顯改善，重點百城成交面積環比下降擴大至約10%，同比降幅仍在兩成左右。

據某華南房企內部人士透露，“十一”期間他曾在寧波調研走訪，當地許多房企樓盤每天的到訪客戶也就在20組左右，表現并不理想。

即便市場形勢不樂觀，目前大多數房企能倚賴的現金流來源依然是銷售。多家受訪房企內部人士均表示，當下提振銷售的核心措施仍是降價促銷，并盡力撬動需求。

“大家都在降價的時候，我們也只能跟隨同行的步伐，不然房子賣不掉?！蹦愁^部TOP10房企人士向記者表示，其實年初有段時間銷售有企穩向好的態勢，7月份的停貸潮、對交付的擔憂等情況，對購房者的信心形成了很大打擊，市場再次向下滑，此后打折促銷越來越普遍。

華東某千億規模房企相關人士向記者表示，“我們要做的是與時間搶跑，公司對項目的流量速度要求越來越高?！痹摲科蟛季值氖袌黾性谝欢€城市，能感受到今年下半年的商品房市場去化越來越慢，“需要搖號的盤越來越少，去化率低的盤越來越多，加緊去化成了首要任務，樓層、戶型、位置差的房子就打折趕緊賣掉，反而項目位置好、戶型好的還能放在手上慢慢賣”。

“我們當前的核心是，把剩余的客戶盡量都抓在手里，所以要在**時間啟動分銷，不矯情?！蹦橙A南房企內部人士告訴記者，“因為可能一個城市里本來只有2萬人有購房意向，現在是場面上這么多盤，只能搶跑。另外，再給老帶新的業主多一些傭金，多做些活動?！?

不過，多位房企內部人士認為，目前的市場已經不是通過房企的刺激動作就能產生明顯效果的狀態了，需求實際上已經處于收縮的狀態了，當前房企的很多措施其實都是在現有需求在不斷減少的背景下推進的。

以深圳市場為例，上述華南房企人士告訴記者，當地一股重要購買力來自程序員，當該群體購房需求極度收縮之后，市場需求也就相應出現萎縮。

有長期跟蹤地產板塊的固收分析師向**財經記者分析稱，根據央行數據，目前的收入預期、房價預期均處于近20年**水平，爛尾擔憂盡管邊際緩和，但仍未得到根本改善，在出臺更進一步的支持政策之前，市場基本面的復蘇仍將是緩慢的。

提振銷售或仍將是政策重點

業內認為，對于當前的市場來說，提振銷售的措施一方面在于刺激需求，另一方面則在于穩住作為市場主體的開發商，給購房者以信心。

上海某券商分析師分析指出，當前居民購房信心不振，尤其是三四線城市這種現象十分突出；另一方面房地產“長期看人口”，人口老齡化、少子化加速到來，置業人群峰值已現，房地產長周期拐點已經出現，普漲時代落幕。

“如果需要提振市場，短期來看，應該給優秀房企注入信用，并繼續出臺寬松化的購房新政?！痹撊谭治鰩熤赋?。

近來，兩方面的政策都在密集出臺、落地。據中指院統計，9-10月，中央多項政策集中出臺，降低購房者置業成本，繼續支持房地產企業合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩市場、穩預期的導向更加明確。

在地方層面上，兩個月內，共有超160地區出臺了政策超230條，涉及優化限購、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限等。

國泰君安證券宏觀研究分析師董琦分析認為，近期的地產調控放松雖仍在“一城一策”的主基調下，但自上而下的政策有所增多，“930”新政尤為突出，監管層給出了可階段性下調或取消首套房貸利率下限，全國范圍內下調公積金貸款利率等利好政策。

董琦預計，接下來地產政策可能迎來新一輪松動期，提振銷售端仍將是政策重點。而在現有的政策范圍內，房貸利率仍有下降空間。據測算，本輪房貸利率下行的合理區間可能在3-3.5%之間，較現有利率的**降幅在100BP左右。

除了提振銷售之外，在融資方面，監管層也在對企業進行持續幫扶。8月下旬以來，龍湖、新城、碧桂園、旭輝、卓越商業等多家房企接連發行中債增擔保的中期票據。

不過，有業內分析認為，當前監管層給出的許多增信舉動，適用對象有限、體量有限、力度有限，進展局限，難以對沖負面情緒蔓延的市場氛圍。

一位得以借中債增成功發債的房企內部人士則向記者表示，相較而言，由中債增為房企增信發債的模式是當前房企實現融資最直接、有效的方式?！皩τ诖蟛糠址科髞碚f，境外融資通道基本關閉，眼下只有境內發債這個可行的方式，而往往由中債增做征信擔保發的債，投資人才會愿意去買?！?

上述發債房企內部人士表示，這種方式唯一的問題就是持續性和金額的問題，“如果能夠做到持續，增大金額，對房企來說就是最好的融資方式?！?

此外，為房企注入流動性的另一關鍵方式就是在預售監管資金方面的適當松綁?！皬耐ＹJ潮之后，監管資金實際上是越來越緊的，導致不少企業賬上趴了充分的資金，但是實際上無法使用?！庇蟹科笕耸拷ㄗh，針對不同項目或者不同城市制定相應的監管資金釋放策略，也就能保證房企可動用的資金了。

“通過多種方式保證房企的流動性，起碼讓市場普遍認可的經營穩健的房企能夠免于出險的結局，讓大家不用擔心買房之后的交付問題，也就能在一定程度上給購房者以信心?！鄙鲜龇科笕耸空J為。

免責聲明：凡注明稿件來源的內容均為轉載稿或由企業用戶注冊發布，本網轉載出于傳遞更多信息的目的；如轉載稿和圖片涉及版權問題，請作者聯系我們刪除，同時對于用戶評論等信息，本網并不意味著贊同其觀點或證實其內容的真實性。