房產買賣中的陰陽合同該怎么認定？

　　房產買賣中的陰陽合同該怎么認定

　　一般房屋買賣中，當事人雙方為追求利益**化，達到少交或不交房屋契稅和個人所得稅的目的，往往在遞交給房地產登記機關的房屋買賣合同中約定少于真實成交價的成交價格，即出現所謂的“陰陽合同”。出賣人或買受人因房屋價格上漲或下跌等原因不愿繼續履行合同，以雙方約定的虛假成交價格違反了國家稅收法律制度為由起訴請求確認雙方簽訂的房地產買賣合同無效。

　　我們認為，真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式、付款數額等其他條款在“陰陽合同”中約定不一致時，應以雙方當事人的真實意思表示為準，非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應按雙方的真實意思來認定。除虛假成交價格之外的其他條款是雙方的真實意思表示，不存在其他法定無效情形，應認定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當事人一方僅以逃避稅收條款為由請求確認買賣合同無效的，不予支持。你也可以通過較大較有名的中介機構進行房屋買賣來避免諸如此類的問題比如鏈家、中原、菁英、我愛我家等等。

　　買房風險

　　在房屋買賣交易中，我們發現簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實際上對買賣雙方并無好處，麻煩多，風險大：

　　(1)從賣方角度看，用于辦理權屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因為可能存在將房屋產權轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的高房價支付房款?，F實中，法院因某些原因無法認定合同效力的情況下，采用在產權交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例時有出現。

　　(2)從買方的角度講，雖然少交了一些稅費，但如果該房屋再次進行交易，由于登記備案的購入價遠遠低于實際成交價，在計算營業稅和個人所得稅時，作為計稅依據的增值額比實際增值額大很多，其實并沒有省多少錢。

　　(3)因為房產局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續，由于陰陽合同的行為被認定指定的那份合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導致過戶行為被撤銷。

　　(4)根據《稅收征收管理法》的規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳，并處不繳或少繳稅款50%以上、5倍以下罰款。另外，根據我國《刑法》規定，偷稅數額占應納稅額的10%以上并且偷稅數額在1萬元以上的就構成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

　　買賣的對象是房產的所有權

　　在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產所有權于他方，他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人，依約支付價款并取得約定之物的所有權的人稱為買受人。

　　我國《合同法》**百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。

　　房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產價金的行為。

　　需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信托是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。

　　區分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同于買賣，俗稱“買使用權的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標的物是“所有權”，是包含占有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。

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