又一千億房企正式違約

12月20日，“不死鳥”佳兆業正式坐實離岸債務違約的消息。

根據公告披露，公司所發行的2021年6.5%優先票據12月7日到期，并未于該日支付本息共計4.129億美元；2023年到期11.95%優先票據、2025年到期11.7%優先票據分別于11月12日、11月11日需兌付利息共計8837.63萬美元，如今寬限期屆滿同樣未支付。

近一個月前，佳兆業已開始就到期債務進行交換要約及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未獲得境外債權人通過。佳兆業優先票據持有人的財務顧問公司，反向提供一份融資方案紓困，卻同樣未獲得佳兆業管理層點頭。

雙方據此陷入談判的拉鋸戰中，以致于債務構成實質違約。

面臨全面債務重組

佳兆業是離岸債務規模**的房企之一，除了12月7日到期的4億美元債，該公司未來一年內也面臨巨額債務到期。

DM查債通數據顯示，佳兆業流通中的離岸債券共計17只，存續規模近118億美元，平均利率約10.48%；其中一年內到期債券約6只，到期規模33.97億美元，最快到期的是明年4月一筆5.5億美元的票據。

即便只計算利息，粗略推算佳兆業每年僅離岸債券所需兌付利息也高達12.34億美元，按當前匯率折算逾78億元人民幣。而去年全年，佳兆業歸母凈利潤也僅為54.47億元人民幣，借助高息借款撬動發展的風險由此可見一斑，微信公眾號地產八卦。

高息借款模式一旦遭遇房價滯漲、房屋滯銷，便容易對企業形成反噬作用。佳兆業原定于12月7日到期的美元債是今年下半年**的一筆離岸債券，但受困于銷售乏力以及擔保公司錦恒財富理財產品違約，以及企業評級下調等情形，它早已陷入“短期流動性問題”。

11月25日晚間，佳兆業對2021年到期6.5%優先票據的本金4億美元進行交換要約及同意征求，開出的條件包括現金償付2.5%及資本化利息，將票據延期一年半，而且不提供額外信用增級。最終因接納率低于95%，交換要約于12月3日宣告失效。

同時根據媒體報道，佳兆業離岸債券持有人委托財務顧問公司Lazard于11月30日向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業債務展期，還額外提供最多36億美元資金支持舊改業務，但索取高達25%至30%收益率，并以佳兆業美好、星島集團等資產作為抵押。

Lazard提議的重組方案并未吸引佳兆業管理層，12月10日市場已傳言，佳兆業可能會予以拒絕。至今，雙方仍未達成一致。

過去曾積極自救

據悉，在佳兆業旗下錦恒財富出現逾期兌付之前，佳兆業內部也進行過自救行動。

這家被稱為“不死鳥”的企業有過絕路逢生的經歷。數年前，佳兆業及其實控人郭英成在公司即將易主之際上演逆襲之戰，讓外界對這家再度陷入困境的房企有著別樣的期望。事實上，佳兆業在這一次面對危機時，的確顯示出較強的求生欲望。

過去這兩個月，佳兆業的應對尚算積極。2021年10月3日，佳兆業通過抵押旗下物業公司佳兆業美好67.18%股權，向中國山東高速金融集團有限公司（以下簡稱“山高金融”）融資不超過1.2億美元。

據山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融間接全資附屬公司與佳兆業的全資附屬公司葉昌投資訂立認購協議，同意認購葉昌投資發行的本金總額不超過1.2億美元票據，期限約為一年，票面利率為每年11.5%。

在認購協議同日，佳兆業與山高金融還訂立一份抵押協議，抵押佳兆業美好67.18%股權，這是佳兆業持有這家上市公司的全部股份。

此外，佳兆業還將在深圳的18個項目擺上貨架，總貨值約818億元。據悉，佳兆業擬處置的資產以深圳商業地產項目為主，而這份擬處置清單具體包括：

南山東角頭、福田東山小區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產，權益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元。

但至今佳兆業仍未能成功出售深圳的項目。深圳某房企曾洽談過佳兆業的項目，該公司人士表示，收并購的核心不在于資金，它需要考慮項目的負債，以及背后還有哪些坑等等因素。

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